人文經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)演講問(wèn)答 #F730

2016.11.27人文經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)演講問(wèn)答 

原文鏈接《2016.11.27人文經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)演講稿》

1）歐先生，我看過(guò)您說(shuō)過(guò)關(guān)于香港崩盤(pán)三個(gè)70%。我看過(guò)之后有點(diǎn)納悶，您就一個(gè)案例，能不能說(shuō)明問(wèn)題。也沒(méi)有二片相同的樹(shù)葉，如果北京上海樓市出現(xiàn)搖晃，會(huì)不會(huì)遵循香港的規(guī)律呢。

答：全世界其實(shí)真正經(jīng)歷過(guò)地產(chǎn)崩盤(pán)的，只有日本和香港兩個(gè)例子。你要說(shuō)地產(chǎn)崩盤(pán)有什么規(guī)律的話呢，因?yàn)槟愕臉颖咎伲也豢赡苷f(shuō)總結(jié)出一個(gè)崩盤(pán)的規(guī)律。

我只能就事論事說(shuō)，當(dāng)年97年香港崩盤(pán)的時(shí)候呢，它的一個(gè)心理線就是我當(dāng)年的成本。成本對(duì)于買(mǎi)房子的人來(lái)說(shuō)是一個(gè)非常重要的事情，因?yàn)檎l(shuí)都不肯虧本賣(mài)。成本線是一條非常重要的線。

然后跌30%的時(shí)候立法會(huì)就出手了，那個(gè)時(shí)候要求救市的聲音是鋪天蓋地的。基本上北京要是跌30%的話，很多人也會(huì)去要求救市的。

2）我還是不是特別理解還月供的問(wèn)題，我的理解是就是可以把一套房子賣(mài)掉，用增值部分還其它房子的月供，但是您知道北京有一個(gè)問(wèn)題就是它不可能剛買(mǎi)就賣(mài)，它得是滿兩年或者滿五，在這個(gè)之前月供怎么還（全場(chǎng)笑）

答：大家很多人都是關(guān)注水庫(kù)論壇的用戶，這個(gè)馬上就要寫(xiě)到了。其實(shí)就是一句話的事情，但我要告訴你了我就不用寫(xiě)了。所以你等著看就好了，先透露告訴你——不足為慮。（全場(chǎng)笑、掌聲）

3）現(xiàn)在人民幣在貶值，究竟是去美國(guó)配置海外房產(chǎn)呢，還是去像重慶這樣的城市？

答：你應(yīng)該這樣想，為什么人民幣會(huì)貶值。中國(guó)的生產(chǎn)力的增長(zhǎng)肯定還是比美國(guó)要快，中國(guó)差不多6.9%，美國(guó)1%左右。中國(guó)的財(cái)富比美國(guó)增長(zhǎng)的要快，那么憑什么人民幣要貶值呢？

憑什么？很簡(jiǎn)單，就是我們印錢(qián)的速度比gdp還要快。那么印錢(qián)意味什么呢？意味著國(guó)內(nèi)的房產(chǎn)會(huì)以百分之十幾的速度在增值。而你美國(guó)的美金的話可能一年就貶值個(gè)6%－7%左右，所以其實(shí)還是房產(chǎn)要比美金（增值的）快。

4）怎樣快速找筍盤(pán)？這個(gè)信息源我要怎樣找到。在看老公房的時(shí)候，什么樣的不應(yīng)該碰？

答：大家都想買(mǎi)七折筍，七折筍是怎么來(lái)的呢？它其實(shí)是在被低估的八五折的一個(gè)板塊里面找一個(gè)被低估的八五折的樓盤(pán)。

首先你要找板塊，因?yàn)闆](méi)有人會(huì)這么蠢把七折筍賣(mài)給你。但是你可以在一個(gè)低估的板塊里找一個(gè)低估的物業(yè)類(lèi)型找一個(gè)低估的房源。這幾樣疊加起來(lái)才會(huì)有一個(gè)七折的筍盤(pán)。所以你首先要想哪個(gè)版塊是被低估的。

第二個(gè)問(wèn)題，老公房最怕什么？老公房最怕藥單。因?yàn)槔瞎勘緛?lái)就是快進(jìn)快出的，流動(dòng)性很好像現(xiàn)金一樣。但是我買(mǎi)老公房要是要給你解藥單這就很郁悶，因?yàn)槲冶緛?lái)只賺一點(diǎn)點(diǎn)，我還幫你解藥單，這就很沒(méi)意義。所以老公房最怕的是藥單。

5）10月份之后全國(guó)有調(diào)控的整體，到拾玖大之前調(diào)控可能都不會(huì)放松，那您認(rèn)為什么時(shí)候能夠恢復(fù)到常態(tài)呢？第二個(gè)問(wèn)題是杭州，杭州的發(fā)展很快投入很大，有亞運(yùn)會(huì)，有十條地鐵在修，投入很大。您判斷一下未來(lái)五年杭州市場(chǎng)的走向。

答：1問(wèn)題呢，淡季是市場(chǎng)本身的規(guī)律導(dǎo)致的，一般來(lái)說(shuō)十一十二月是比較淡的時(shí)候。我們預(yù)期到春節(jié)前后、三四月份是比較旺的時(shí)候。所以你的擔(dān)心就到三四月。

2，所有的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)都跟房?jī)r(jià)沒(méi)有任何關(guān)聯(lián)。你不要以為修幾條地鐵搞幾個(gè)什么大運(yùn)會(huì)全運(yùn)會(huì)就對(duì)房?jī)r(jià)有拉動(dòng)關(guān)系，這幾個(gè)是弱相關(guān)性的。

因?yàn)槟阋耄袊?guó)修地鐵最多的城市是重慶，十幾條地鐵同時(shí)在造。那么你看房子干嘛不去看重慶呢？地鐵跟房?jī)r(jià)其實(shí)是不相關(guān)的。

6）就是在當(dāng)前的匯率情況下，您在國(guó)內(nèi)和海外的資產(chǎn)配比？國(guó)內(nèi)的話，您在京滬和二線城市的配比？你推重慶翠湖，為什么是個(gè)期房。為什么不是二手盤(pán)。

答1：對(duì)于我個(gè)人來(lái)說(shuō)呢，我大概是有30%的資產(chǎn)是在海外的，3%是在重慶，剩余的在京滬。

答2：重慶翠湖，我只是說(shuō)這個(gè)盤(pán)不錯(cuò)。并不是說(shuō)我推薦的。我想你的理解有點(diǎn)問(wèn)題。

7）麻煩您幫我推薦幾個(gè)北京被低估的板塊兒，謝謝您（全場(chǎng)大笑、掌聲）

答：我在今年的9月7號(hào)拿到一張房產(chǎn)證，293平米，368萬(wàn)。（全場(chǎng)安靜）

那么你肯定知道是哪個(gè)盤(pán)啦。（全場(chǎng)安靜）

現(xiàn)在大概是可以賣(mài)三到四萬(wàn)每平。（全場(chǎng)安靜）下一位吧。

8）您怎么看待天津的房地產(chǎn)市場(chǎng)，我覺(jué)得天津一直跟在北京的后面，您對(duì)天津看好嗎？因?yàn)樘旖虻奈磥?lái)看似有點(diǎn)象東北的現(xiàn)在。

答：如果你關(guān)注水庫(kù)論壇天津群的話，他們?cè)诮袊?/5/3（注：市中心8萬(wàn)每平，市中心到郊區(qū)間5萬(wàn)每平、郊區(qū)3萬(wàn)每平）。

如果天津是8/5/3，我是沒(méi)有興趣關(guān)注的。如果是4/3/2吧我還有興趣關(guān)注一下。

9）我是來(lái)自上海的土著，問(wèn)下比較實(shí)質(zhì)的，這個(gè)我也是結(jié)婚離婚搞過(guò)很多次（全場(chǎng)笑），然后父母、岳父岳母、老婆房票都用滿了。那么那種沒(méi)有血緣關(guān)系的房票怎么去擴(kuò)展，有點(diǎn)手足無(wú)措，因?yàn)檫€是不太信賴外人，有風(fēng)險(xiǎn)的考慮。

答：我們今天呢，是人文經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)，是一個(gè)很?chē)?yán)肅的場(chǎng)合。（全場(chǎng)笑）這是一個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)的論壇，所以呢，所有違反亂紀(jì)的行為我們都不回答，謝謝（全場(chǎng)笑、鼓掌）

10）南京樓市還有投資價(jià)值嗎？環(huán)京滬呢？

答：如果你說(shuō)南京和環(huán)京滬呢，他們的主要問(wèn)題是二手市場(chǎng)不發(fā)達(dá)。哪怕今年如南京河西板塊漲得非常厲害。可是他的二手市場(chǎng)依然不發(fā)達(dá)。

其實(shí)全中國(guó)來(lái)說(shuō)真的有二手市場(chǎng)的話呢，就是深圳和上海，北京都說(shuō)不好。如果你是南京人呢你買(mǎi)了也就算了，純投資的話可能會(huì)出不來(lái)。

環(huán)滬都沒(méi)有二手市場(chǎng)，哪怕昆山嘉善都沒(méi)有二手市場(chǎng)。

11）我沒(méi)有資格在京滬買(mǎi)，可能會(huì)買(mǎi)商住，地段肯定是很好的，但是價(jià)格近幾年不會(huì)有太好的表現(xiàn)，畢竟它的稅費(fèi)在這；我還有一個(gè)選擇就是去二線買(mǎi)新盤(pán)。也南京杭州這樣的城市。時(shí)間緊迫，為了投資，您覺(jué)得哪個(gè)比較合適？

答：投資的話呢我寧可買(mǎi)上海的商住。很多人不知道，上海和北京是兩個(gè)完全不同的市場(chǎng)。上海的住宅和商住可能有四倍的價(jià)差，但是北京可能只有1.5倍。所以京滬的商住絕不可以一起談。

（聽(tīng)眾追問(wèn)）北京的商住我看戶型可能比較適合居住，上海的可能沒(méi)有這么好。

答：上海四倍的價(jià)差，你還是可以去搏取一下嘛。還有我們今天是一個(gè)很?chē)?yán)肅的人文經(jīng)濟(jì)論壇，大家問(wèn)一些經(jīng)濟(jì)學(xué)的問(wèn)題～比如對(duì)這個(gè)講座有什么看法啦～邏輯啦～投資的模式啦～不要老搞這些私人問(wèn)題了好不好～（全場(chǎng)笑）

12）我這個(gè)也是私人的問(wèn)題（全場(chǎng)笑），這兩天正好在做一個(gè)單子。上海田子坊，是一個(gè)產(chǎn)權(quán)老房子，里面有4個(gè)戶口遷不出來(lái)。不知道以后要是拆遷或者什么的話會(huì)不會(huì)有影響。

答：業(yè)內(nèi)有一個(gè)行規(guī)，就是一個(gè)戶口押20萬(wàn)，每加一個(gè)戶口5萬(wàn)，4個(gè)人你讓他交40萬(wàn)押金好了。現(xiàn)在戶籍制度改革，有口袋戶口，就是同一個(gè)地址可以做兩本戶口本，沒(méi)有任何影響的，拆遷賠償完全和他們沒(méi)關(guān)系。因?yàn)椋ㄋ麄儜艨谶w不出）你心理會(huì)有點(diǎn)不舒服，就讓賣(mài)家押錢(qián)吧。

13）我有上海房票，上海哪個(gè)區(qū)域值得入手？

答：上海哪個(gè)區(qū)域都不值得入手。都很貴，上海我覺(jué)得整個(gè)城市都已經(jīng)偏貴了。

14）銀行按揭的資金成本是的，我想問(wèn)下這個(gè)怎么搞無(wú)限按揭貸款。（全場(chǎng)笑）

主持人：我們今天現(xiàn)場(chǎng)就有一個(gè)專(zhuān)業(yè)貸款，你可以看宣傳海報(bào)。

答：你這個(gè)問(wèn)題就比較符合我們今天的主題了，就是說(shuō)如果你真的要跨出中產(chǎn)階級(jí)，往富人走的話，你應(yīng)該把主要的精力放在按揭上。但是我們也說(shuō)到，為什么我知道這個(gè)原理，但是連我本人也做不到百億富豪呢？

因?yàn)槟阆虢枰话賰|的話，誰(shuí)會(huì)借給你（全場(chǎng)安靜）？：：：你必須有一個(gè)跟你關(guān)系非常好的市長(zhǎng)（全場(chǎng)笑）。不展開(kāi)了。

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